Modificaciones a las Divisiones de Hipotecas y su Incorporación al Mercado Bursátil en Argentina

La Ley 24.441 de Fideicomisos en Argentina contempla situaciones que, a pesar de estar reguladas dentro del mismo cuerpo legal, tienen un tratamiento muy diferente. Podría decirse además que resulta discriminatorio para el usuario, cliente o consumidor de los instrumentos inmobiliarios, la absoluta desigualdad que subsiste por ausencia de marcos regulatorios para quienes participan de este mercado.

El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024 ha habilitado la división de hipotecas, lo que promete dinamizar el mercado inmobiliario de muchas formas. Sin embargo, esta transformación debe ser analizada con cautela. No se trata de cuestionar la división de hipotecas en sí misma, sino de advertir sobre la falta de medidas que protejan a los inversores inmobiliarios, un sector que ha sido tradicionalmente relegado en cuanto a regulaciones y mecanismos de supervisión.

El Inversor Inmobiliario y la Falta de Protección Regulatoria

A diferencia del inversor en mercados bursátiles, el inversor inmobiliario en Argentina no cuenta con mecanismos de control y resguardo equivalentes. Mientras que la Comisión Nacional de Valores (CNV) establece reglas estrictas para la emisión y negociación de títulos valores, el ámbito de los fideicomisos inmobiliarios sigue operando con escasos controles efectivos.

Divisiones de Hipotecas y su Impacto en el Mercado

La división de hipotecas en participaciones o certificados de deuda permite que los créditos hipotecarios se conviertan en activos negociables. Esta práctica, si bien favorece la bancarización y la movilidad del capital, también conlleva riesgos asociados a la posible devaluación de los títulos respaldados por hipotecas en escenarios de crisis.

Bursatilización de Hipotecas: Beneficios y Riesgos

• Mayor liquidez: Permite que las entidades bancarias obtengan fondos de manera rápida sin esperar el vencimiento de los créditos hipotecarios.


• Diversificación del riesgo: Los títulos pueden distribuirse entre distintos inversores, reduciendo la exposición a un solo prestatario.


• Accesibilidad a financiamiento: Facilita que el público acceda a créditos hipotecarios en condiciones más favorables.

No obstante, también existen riesgos significativos:

• Desvalorización de activos: En caso de crisis económica, los certificados pueden perder valor rápidamente.


• Falta de regulación adecuada: En Argentina, el marco normativo aún presenta vacíos en relación con la transparencia y garantías de estos instrumentos.


• Riesgo sistémico: Si los prestatarios no pueden cumplir con sus pagos, los fideicomisos pueden convertirse en activos incobrables, afectando a todo el mercado.

El Rol del Estado en la Protección del Inversor Inmobiliario

El Estado podría implementar medidas concretas, como:

• Obligatoriedad de informes de solvencia: Exigir a los fideicomisos inmobiliarios la presentación de estados financieros auditados y transparentes.


• Protección de los fondos de los inversores: Crear una normativa que impida el uso indebido de los capitales captados para proyectos inmobiliarios.


• Supervisión activa: Implementar un organismo que controle el cumplimiento de los contratos fiduciarios y su ejecución efectiva.

Conclusión

La incorporación de la división de hipotecas al mercado bursátil en Argentina representa una oportunidad para dinamizar el sector financiero, pero también impone desafíos regulatorios que deben ser abordados con urgencia. No se trata de oponerse a la bursatilización de hipotecas, sino de exigir un esquema de control más equilibrado.

El crecimiento de un mercado de financiamiento inmobiliario eficiente y seguro requiere regulaciones claras, mayor supervisión estatal y mecanismos de garantía que eviten abusos. Sin estas medidas, los riesgos para los inversores inmobiliarios seguirán latentes y el desarrollo del sector se mantendrá en un terreno de incertidumbre.